「家を売ろうと思ったら、登記簿の住所が昔のままだった…」

実はこのケース、珍しくありません。

引越しのたびに住民票は変更していても、不動産登記の住所変更までは行っていない方が多いためです。

不動産を売却する際には、登記簿上の住所と現在の住所が一致している必要があります。

この記事では、不動産売却前に必要になる「登記名義人住所変更登記」について、必要書類や費用をわかりやすく解説します。

不動産登記の住所とは？

不動産を購入すると、所有者情報として以下の内容が法務局に登録されます。

• 氏名
• 住所

この「住所」が登記簿に記載される住所です。

しかし、購入後に引越しをしても、自動的に登記簿の住所が更新されるわけではありません。そのため、

• 登記簿 → 昔の住所
• 現在の住民票 → 今の住所

という状態になるケースがよくあります。

引越しのたびに住民票は変更していても、不動産登記の住所変更までは行わない方が多いため、このような状況は珍しくありません。普段の生活では特に困ることがありませんが、不動産を売却する際には、登記簿上の住所と現在の住所が一致している必要があります。

住所変更を放置していると起こること

登記名義人住所変更登記を放置すると、不動産売却を含む各場面で問題が生じる可能性があります。

また、令和8年4月1日から、これまで任意だった不動産所有者の住所・氏名変更登記が法律で義務付けられており、住所の変更日から2年以内に変更しないと過料（罰金）の対象になる恐れがあります。

売却手続きがスムーズに進まない

不動産を売却する際、登記簿上の住所と現在の住所が一致していないと、不動産会社や司法書士から追加書類の提出や登記名義人住所変更登記を求められることになります。売却直前になって問題が発覚すると、決済スケジュールに影響を及ぼすことも考えられます。本来はスムーズに進むはずの売却手続きが遅延し、買い手との契約に支障をきたす可能性もあるため、事前確認が重要です。

引越し回数が多いほど書類が増える

1回だけの引越しであれば、住民票で現在の住所を証明できるケースがほとんどです。しかし複数回引越している場合は、登記簿上の住所から現在の住所までの経緯を全て証明する必要があるため、戸籍の附票や除票など追加書類が増えることになります。

古い住所とのつながりを証明しなければならず、複数の市区町村から書類を取得しなければならないケースも考えられます。その結果、書類収集に時間と手間がかかり、手続き全体の負担が大きくなります。

登記名義人住所変更登記に必要な書類と費用

登記名義人住所変更登記にかかる費用や必要書類は、引越しの回数によって異なります。基本的には最小限の書類で進められますが、複数回引越している場合に備えておくことが大切です。

基本となる必要書類

住民票の写し
現在の住所を証明する書類として必須です。マイナンバーが記載されていないものを用意してください。登記簿上の住所から現在の住所への移転を証明するため、住所の変更履歴が記載されたものが理想的です。

戸籍の附票の写し
1回だけの引越しであれば住民票で足りることがほとんどですが、複数回引越している場合は、登記簿上の住所から現在の住所までの全ての住所移転経緯を証明する必要があります。戸籍の附票は本籍地の市区町村で取得でき、古い住所とのつながりを証明する重要な書類となります。

登記申請書
法務局へ提出する申請書です。法務局のホームページにひな形が掲載されており、自分で作成することも、司法書士に依頼することもできます。

登録免許税

登記名義人住所変更登記における登録免許税は不動産1件につき1,000円です。土地と建物の両方がある場合、土地1筆と建物1件の場合は合計2,000円になることがあります。登録免許税は収入印紙で納付するのが一般的です。

司法書士に依頼する場合

自分で手続きを進めるのが難しい場合は、司法書士への依頼も検討できます。司法書士に依頼する場合の相場は1万円～2万円前後です。この報酬は登録免許税に加えて発生するため、合計では1万1,000円から2万2,000円程度の費用になることが想定されます。

引越しが複数回に及んでいる場合や、住所履歴が複雑な場合は、専門家に任せることでミスを防ぎやすくなるメリットがあります。一方、本人で申請書を作成し、必要書類を自分で集めれば、登録免許税の1,000円～2,000円のみに費用を抑えることも可能です。

費用負担と手続きの手間のバランスを考慮した上で、自分で手続きするか専門家に依頼するか判断することをお勧めします。

自分で手続きすることもできる？

登記名義人住所変更登記は比較的シンプルな手続きのため、本人が自分で法務局へ申請することは可能です。書類の収集から申請書の作成まで自分で進めることで、司法書士への依頼費用を節約できるメリットがあります。

ただし、本人申請には多少の手間がかかることを認識しておく必要があります。登記申請書の作成や必要書類の整理、引越し履歴の確認といった作業が発生するためです。特に複数回の引越しをしている場合は、書類の準備段階から負担が増加し、申請書の記載内容もより複雑になることが予想されます。

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法務局では登記手続案内として、登記申請書の作成などに必要な情報提供を行っており、不明な点があれば相談することができます。自分で進める際は、このような公式サポートを活用することで、ミスを減らしながら手続きを進めることが可能です。

登記名義人住所変更登記はいつやるべき？

登記名義人住所変更登記は、引越し直後にやることが理想的です。登記簿上の住所を更新することは手続きの義務であり、早期対応によって後々の負担を大きく削減できます。

ただし、実際には売却時や住宅ローン完済時にまとめて行うケースが多く見られるのが実情です。普段の生活では登記簿の住所が古いままでも支障がないため、対応を先延ばしにされている方も多くいます。

しかし後回しにすることには大きなデメリットがあります。特に重要なのは、引越し回数が増えるほど必要書類が複雑化するという点です。1回だけの引越しであれば住民票で足りるケースがほとんどですが、2回目以降の引越しが加わると、戸籍の附票や除票など追加書類が必要になります。古い住所とのつながりを証明する負担が増し、複数の市区町村から書類を取得しなければならない状況にもなりかねません。

加えて、所有者が亡くなった場合の相続手続きでも負担が増加します。相続人が住所移転の経緯を証明する作業が増え、相続登記全体の長期化につながる可能性があります。

つまり、引越し後できるだけ早い段階で登記名義人住所変更登記を済ませておくことが、長期的な手続き効率化につながるということです。売却予定がなくても、登記情報と現在の住所に齟齬が生じたら、早めに確認・対応する習慣をつけておくことをお勧めします。