不動産登記法の改正により、2026年４月から、不動産の所有者の住所等が変わった場合の変更登記が義務化されます。対応しない場合にはペナルティとして過料が科されることもある今回の義務化の内容について、基本的な部分から説明します。

不動産の住所等変更登記の義務化についてわかりやすく解説

2026年4月1日から、不動産の所有者が住所または氏名を変更した際に行う変更登記の手続きが義務化されます。これまでは任意の手続きでしたが、今後は手続きを行わない場合はペナルティ対象にもなることから、法人・個人を問わず不動産を持つすべての人にとって大きな制度変更となります。
本記事では、不動産の住所等変更登記の義務化について、おさえておくべきポイントや違反した場合のペナルティなどについて詳しく説明していきます。

そもそも変更登記とは？なぜ義務化されるのか？

登記簿（登記記録）には登記されている不動産の所有者の住所と氏名が情報として記録されており、そこに記録されている人が公的に認められた不動産の所有者となります。
つまり、転居や結婚によって住所や氏名に変更があった場合に変更登記を怠ると、公的な所有者として認められず、不動産の所有権を主張できなくなることもありうるのです。
従来はこれらの変更手続きをするかどうかは所有者の任意となっていました。そのため、転居をしても手続きがされないケースが続出し、その積み重ねの結果、所有者がわからない土地が全国に多発する事態となりました。
こういった不動産については所有者を探すのに膨大な時間と費用が必要になり、公共事業・復興事業の遅れや民間取引を阻害する要因として問題視されるようになったため、その解決のために今回の義務化に至ったといわれています。

住所等変更登記義務化のポイント

今回の義務化の対象となるのは、法人・個人を問わず、不動産を所有するすべての登記名義人です。変更登記義務化に対応するにあたっては、おさえておくべきポイントが2点あります。

1. 変更から2年以内に手続きをする
   法改正が施行される2026年4月1日以降に住所等の変更があった場合、変更日から２年以内に変更登記をする必要があります。
   なお、「住所等の変更があった日」とは、住民票上の情報が変更されたタイミングを指します。
2. 改正前に変更が発生していた場合も義務化の対象になる
   「2026年4月1日よりも前に住所は変わっているが変更登記の手続きはしていなかった」という方もいらっしゃるかもしれませんが、今回の法改正ではこういったケースも手続き義務化の対象となっています。

この場合、2028年令和10年3月31日（法改正の施行から2年間）までに変更登記をする必要があります。

違反した場合のペナルティ

義務化後は、正当な理由がないにもかかわらず期限内に変更登記を行わなかった場合、5万円以下の過料が科されることになっています。
また、ここで言う「正当な理由」としては以下のようなものがあります。

• 検索用情報の申出・会社法人等番号の登記がされているが、職権登記手続がされていない場合（＝自動変更の申出をしているが、実際にはまだ変更されていない状態）
• 行政区画の変更等による所有権の登記名義人の住所変更の場合
• 住所等変更登記の義務者が重病等である場合
• 住所等変更登記の義務者がＤＶ被害者等である場合
• 住所等変更登記の義務者が経済的な困窮により費用負担が困難な場合

これらに該当しない場合でも、個別の事情に応じて判断するとされています。ただし、「義務化されたことを知らなかった」というのは「正当な理由」には該当しないので、不動産を所有する人は事前にこの法改正をしっかりと理解しておく必要があります。

また、期限を過ぎてしまったからといって、すぐに過料を科されるわけではありません。法務局が所有者に変更登記をするよう催告を行い、正当な理由なくそれに応じなかった場合には裁判所に通知されて過料の手続きが進められます。

変更登記の手続き方法

変更登記は法務局に申請して行います。書面とオンラインによる申請方法がありますが、ここでは書面申請の手順を説明します。

1. 登記事項証明書で状況を確認
   現在の登記の住所・氏名を確認するために、法務局の窓口またはオンライン（登記情報提供サービス登記ねっと）で登記事項証明書を取得します。
2. 必要書類の準備
   住所変更の場合は、新しい住所が記載された住民票など、住所変更の事実を確認できる書類が必要になります。
3. 登記申請書の作成
   法務局のHPから申請書の様式をダウンロードして使うことができます。
   一見難しく見えますが、自身や不動産に関する基本事項を記載すれば問題ありません。
   また、変更登記には１物件につき1,000円の登録免許税が必要になるので、その金額分の収入印紙を登記申請書に貼付します。
4. 法務局への申請
   登記申請書と添付書類が準備できたら、法務局の窓口に持ち込むか郵送にて申請をします。不備がなければ、通常は1～2週間程度で変更が完了し、登記完了証が交付されます。

これらの手続きを自身で一から行うのが難しいという方もいらっしゃるかと思いますが、変更登記の義務化に合わせて、「スマート変更登記」という手続き負担を軽減できる新しい仕組みが導入されています。
「スマート変更登記」とは、事前の申出をしておくことで、住基ネットでの照会住民票の変更情報をもとに法務局が変更登記をしてくれるサービスです。費用は無料で、しかも一度申出をしておけば変更のたびに登記申請をする必要もないので、より少ない負担で今回の義務化に対応することができます。利用方法の詳細は法務省のHPにてご確認ください。

まとめ

• 2026年4月以降は不動産の変更登記が義務化される。
• 期限内に変更登記を行わない場合、5万円以下の過料が科される。
• 変更登記手続きの簡素化が進められており、「スマート変更登記」などの新たな仕組みも導入されている。

2026年4月からの住所等変更登記の義務化は、すべての不動産所有者に関わる制度変更です。義務違反による過料を科される可能性もあるので、法改正の内容をあらかじめ理解しておき、スムーズな対応ができるように準備をしておきましょう。