宅地建物取引業の免許を申請・取得する方法
宅地建物取引業を営もうとする場合（簡単に言うと不動産屋を始める場合）は、免許が必要です。
免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地建物に関して反復又は継続して取引を行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業行為をいいます。
そして、自分の不動産でも、事業（商売）として売買する際には免許が必要ですが、賃貸するだけなら免許は必要ありません。ですから、不動産賃貸業（自己所有物件を他人に賃貸するアパート経営など）は、宅地建物取引業法の規定外となります。
宅地建物取引業免許とは
宅地建物取引業免許には、個人に与える個人免許と、法人に与える法人免許があります。
また、ひとつの都道府県内にのみ事務所を構えて営業する場合は都道府県知事免許、複数の都道府県にまたがって事務所を構えて営業する場合は国土交通大臣免許となります。
免許の有効期間は5年です。この間に申請事項の変更があれば、届出が義務付けされています。
また、5年以降引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合は、有効期間満了の90日前から30日前までに免許の更新申請を済まさなければなりません。なお、更新には都道府県指定の研修会の受講証明書が必要です。
免許取得までの流れ
免許は、次の①～⑥の手順で取得します。
①免許取得要件の確認
後述する免許取得のための要件に合致しているかを確認しましょう。専任の宅地建物取引士の配置、事業目的の登記確認や変更、事務所の整備など、時間を要するものもありますので、事業計画とともに確認しましょう。
②申請書類の作成と必要書類を集める
各都道府県のホームページからダウンロードして入手し、作成します。身分証明書、登記されていないことの証明書、納税証明書など必要となる書類も多岐に渡りますので、書類作成だけではなく効率的に必証書類を揃えることが必要になります。
申請する都道府県によって、書式や求められる書類が多少異なる場合もありますので、申請前に管轄の都道府県のホームページで確認を行ってください。
③都道府県に書類を提出する
事務所（住所）を管轄する都道府県の担当窓口へ、書類一式を提出し、申請手数料も支払います。
提出の際は、事前にアポイントをとるようにしましょう。
知事免許の場合は、都道府県への申請後、免許取得まで約40日間の審査期間を要します。
また、大臣免許の場合、申請先は都道府県の窓口で結構ですが、３～4カ月程度の期間が必要となりますので、ご注意ください。
審査が完了すると、宅地建物取引業の免許番号が記載されたハガキが交付されます。
④営業保証金の供託または保証協会へ入会する
営業を開始するためには、供託所（法務局）へ営業保証金を供託するか、保証協会に入会しなければなりません。
保証協会に入会を希望する場合は、事前に協会へも入会申込をしておきます。（この時は、仮受付となります）
免許番号記載のハガキが届いた後、本受付となりますので、事務所調査、入会審査を受け、必要な入会金・弁済業務保証金分担金等の納付を行います。特に問題なければ、1週間程度で協会から、供託済証が発行されます。
⑤供託済証を都道府県庁へ提出し、免許証の交付を受ける
供託所（法務局）または保証協会からの供託済証（供託書の写し）を都道府県へ提出し、宅地建物取引業の免許証の交付を受けます。
⑥営業開始
営業保証金の供託もしくは、保証協会の入会が完了して初めて、免許証の交付を受け、営業開始することができます。
免許取得の要件
宅地建物取引業の免許取得には、準備が必要な要件もありますので、事前にご確認ください。
事業目的
法人の場合、その法人の商業登記簿謄本の事業目的欄に、宅地建物取引業を営む旨の登記がされていることが必要です。例としては、「宅地建物取引業」や「不動産の売買、賃貸、仲介及び管理」などです。
建設業などの別事業を行っている法人が、新たに宅地建物取引業の免許を申請する場合などは、目的変更登記が必要になりますので、ご注意ください。
代表者、法人の役員等について
代表者、法人の役員、法定代理人、政令使用人が宅地建物取引業法第5条第1項に該当する場合は、免許を受けることが出来ません。
事務所について
継続的に業務を行うことのできる施設で、かつ独立性が保たれている必要があり、テント張りやホテルの一室、住居用マンションの一室などは認められません。一つの部屋を他の者（法人）と共同使用とする場合も原則として認められません。
専任の宅地建物取引士
事務所には最低1名、かつ業務に従事する者5名につき1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。専任の宅地建物取引士は、その事務所に常勤し、宅地建物取引の業務に専従できる状態であることが必要で、申請者または申請しようとする法人の代表取締役または取締役が兼任することができます。
費用
都道府県知事免許の場合は33,000円、国土交通大臣免許の場合は90,000円が必要です。
また、営業保証金を供託所（法務局）へ供託する場合、主たる事務所1,000万円、支店は1店舗500万円の保証金供託が必要です。
保証協会の会員になる場合は、保証金分担金として主たる事務所60万円、支店１店舗30万円と、保証協会への入会金・年会費として約100万円程度必要です。
必要書類
法人と個人で、若干提出書類が異なります。法人特有の登記簿謄本や貸借対照表などは、個人では必要ありませんが、代わりに住民票や資産に関する調書などが必要です。
法人の場合
- 免許申請書（第一面～第五面）
- 宅地建物取引業経歴書
- 誓約書
- 相談役及び顧問、100分の5以上の株主または出資者の名簿
- 宅地建物取引業に従事する者の名簿
- 専任の宅地建物取引士設置証明書、取引士証の写し
- 宅建士が専任であることを証明する書面（雇用保険被保険者資格取得等確認通知書など）
- 身分証明書（本籍地市町村が発行）
- 後見等の登記されていないことの証明書（法務局が発行）
- 事務所を使用する権原に関する書面
- 建物登記簿謄本、建物賃貸借契約書等
- 事務所付近の地図
- 事務所の写真（外観、内観）
- 事務所平面図
- 略歴書（代表者・役員・専任の宅建士等）
- 貸借対照表および損益計算書
- 法人税の納税証明書
- 法人事業税納税証明書
- 不動産取得税納税証明書
- 商業登記簿謄本（履歴事項全部証明書）
- 顔写真（代表者・役員・専任の宅建士・従業者等）
- 事務所調査申出書等
個人の場合
- 免許申請書（第一面～第五面）
- 宅地建物取引業経歴書
- 誓約書
- 宅地建物取引業に従事する者の名簿
- 専任の宅地建物取引士設置証明書、取引士証の写し
- 宅建士が専任であることを証明する書面（雇用保険被保険者資格取得等確認通知書など）
- 身分証明書（本籍地市町村が発行）
- 後見等の登記されていないことの証明書（法務局が発行）
- 事務所を使用する権原に関する書面
- 建物登記簿謄本、建物賃貸借契約書等
- 事務所付近の地図
- 事務所の写真（外部、内部）
- 事務所平面図
- 略歴書（代表者・専任の宅建士等）
- 資産に関する調書
- 所得税の納税証明書
- 個人事業税納税証明書
- 不動産取得税納税証明書
- 住民票
- 顔写真（代表者・専任の宅建士・従業者等）
- 事務所調査申出書等
まとめ
宅地建物取引業免許の申請書類は、ボリュームも多く、書類作成だけでなく、法務局、本籍地の市町村役場、税務署から必要書類を集める必要があります。要領よく計画立てて、書類を準備することが大切です。
また、法人で申請する場合には、登記簿の事業目的に「宅地建物取引業を営む」旨の登記が必要になります。既存の法人が新しく宅地建物取引業を始める際には、目的変更登記を行いましょう。
