2026年4月から不動産の変更登記が義務化されます。申請を怠ると過料の対象となりますが、負担を軽減する「スマート変更登記」という新しい仕組みも導入されます。本記事では、義務化のポイントやスマート変更登記の手順を詳しく説明していきます。
目次
「変更登記の義務化」のポイント
これまで不動産の所有者が住所や氏名を変更した際の手続きは、所有者の任意とされていました。しかし、法改正によって2026年4月1日からこの変更登記が義務化されることになりました。これは、法人・個人を問わず、すべての不動産名義人に影響する非常に大きな改正です。
なぜ今、登記制度が変わるのか？
全国的に所有者不明の土地が増加していることが、今回の義務化の背景にあります。転居や結婚による情報の更新がされないまま放置された結果、所有者の探索に多大な時間と費用がかかるようになり、公共事業や災害復興、民間取引の妨げとなっているのです。この問題を根本から解決するために、正確な情報を登記に反映させることが必須となりました。
期限とペナルティについて
改正後のルールでは、住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。正当な理由がないにもかかわらず、この期限内に手続きを行わなかった場合には5万円以下の過料が科される可能性があります。
改正前に住所が変わっている人も対象
「自分は2026年より前に引越しをしているから関係ない」と思われるかもしれませんが、今回の法改正では、施行日（2026年4月1日）よりも前に変更が発生していたケースも義務化の対象に含まれています。
この場合は改正の施行から2年間、つまり2028年3月31日までに変更登記を完了させる必要があります。
「スマート変更登記」のメリットと仕組み
義務化への対応が必要とはいえ、引っ越しのたびに法務局へ申請を行うのは大きな負担です。そこで導入されたのが、手続きを簡素化できる「スマート変更登記」です。
スマート変更登記とは何か？
スマート変更登記とは、所有者があらかじめ申出をしておくことで、住民票の変更情報をもとに法務局が職権で登記の内容を変更してくれる新しい仕組みです。
具体的にどんなメリットがある？
従来の書面申請と比較して、スマート変更登記には以下のようなメリットがあります。
- 費用が無料
通常の変更登記では、1物件につき1,000円の登録免許税がかかります。しかし、スマート変更登記による変更は無料で行われるため、コストを抑えることができます。 - 一度の申出で継続的に対応できる
最初に一度だけ申出の手続きを済ませておけば、その後の転居などの際にあらためて登記申請を行う必要はありません。 - 過料のリスクを回避できる
自動的に情報が更新される仕組みなので、2年の期限を忘れて過料を科されるという事態を回避できます。
スマート変更登記の手順と準備するもの
「スマート変更登記」は、一度の申出で将来の変更登記を自動化できる非常に便利な仕組みです。ここでは、制度を利用するための具体的な手順を説明していきます。
法務局への事前の申出（検索用情報の提供）
スマート変更登記を利用するためには、「検索用情報（氏名、ふりがな、住所、生年月日、メールアドレス、メールアドレスを所持していない場合はその旨）」をあらかじめ法務局に提供しておく必要があります。
検索用情報の申出方法はタイミングによって若干異なります。
これから不動産を取得する場合
これから不動産の登記申請を行う場合には、その手続きに付随して申出を行うことができます。
書面の場合は、登記申請書に記入する申請情報を検索用情報として扱うことで申出ができることになっており、法務省のホームページにて申請書の記載例が公開されています。
オンラインの場合は、従来の氏名と住所の入力欄に加えて、氏名のふりがな、生年月日、メールアドレスの入力欄が表示されるので、画面に沿って必要事項を入力しましょう。
なお、住民票などの添付書類は通常の登記申請で提出するものと共通なので、基本的に追加の添付書類は不要です。
すでに不動産を所有している場合
令和7年4月21日の時点ですでに不動産を所有している場合には、登記申請とは別個で検索用情報の申出を行います。
書面の場合、専用の申出書に必要事項を記入して管轄の登記所に提出します。こちらも法務省のホームページに申出書の記載例が公表されています。
オンライン申請の場合、「かんたん登記申請」を利用して申請を行います。ページ内の「検索用情報の申出」の手続きの画面にて、検索用情報に加えて申出の目的や不動産所在事項を入力して送信します。
なお、添付書類として運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書の写しが必要となります。
また、注意点として、これらの申出はその不動産に対してのみ有効となります。別の不動産を所有している場合には、それぞれについて申出を行う必要があります。
申出の受理
申出に不備がなかった場合、検索用情報は法務局のシステムに登録され、登録完了後に申出をしたメールアドレス宛てに登録が完了した旨とその他必要な情報が送られてきます。メールアドレスを所持していない旨を申し出た人に対しては、書面による確認がなされます。
市区町村での住所変更手続き
申出後に引っ越しなどをした際、市区町村の窓口で住民票の転入手続きを行います。
法務局による職権登記
法務局が定期的に住民基本台帳ネットワークなどを通じて変更の有無を確認し、変更があった場合には登記簿の内容を書き換えます。 この際、変更登記をしてよいか確認のメールが届くので、それに回答をすることで手続きが行われます。
この法務局側での処理には一定の時間を要しますが、万が一、スマート変更登記の申出をしていたにもかかわらず職権での書き換えが遅れている間に2年が経過してしまった場合は、申し出内容に不備が無く、かつ必要な情報が提出されていれば、過料を科されない「正当な理由」として認められます。
まとめ
- 2026年4月から変更登記が義務化され、正当な理由なく放置すると過料の対象となる
- 「スマート変更登記」を利用すれば、事前の申出により法務局が住民票の情報をもとに登記を変更してくれる。
登記情報の正確性は大切な不動産の価値を守ることにもつながります。スマート変更登記などの便利な仕組みを活用して適正に情報を管理しましょう。
